Régime fiscal du terrain à bâtir
Article 150 U du CGI : le régime de plus-value immobilière s'applique à toutes les ventes de biens immobiliers, y compris les terrains à bâtir (zones constructibles selon PLU). Taxation à 36,2 % avant abattement. Barème d'abattement identique au bâti : • 0-5 ans : 0 % • 6-21 ans : 6 % IR/an, 1,65 % PS/an • 22 ans : 100 % IR, 28,05 % PS • 23-30 ans : 9 %/an PS • 30+ ans : exonération totale Différence majeure avec le bâti : pas de surtaxe sur PV > 50 000 €. Cela rend la vente d'un terrain à fort gain financièrement plus avantageuse qu'un bien bâti à PV équivalente. Exemple : 200 000 € de PV imposable sur un terrain = 36,2 % = 72 400 €. Sur un bien bâti = 72 400 + 8 000 surtaxe = 80 400 €.
Loi Climat et exonération zones tendues
La loi Climat & Résilience du 22 août 2021 a créé une exonération spécifique pour les ventes de terrains à bâtir destinés à la construction de logements sociaux. Conditions : • Terrain situé en zone A, A bis ou B1 (zones tendues définies par arrêté) • Cession à un bailleur social agréé • Engagement du bailleur de construire des logements locatifs sociaux dans les 4 ans • Engagement de conserver les logements en activité sociale pendant 25 ans minimum Exonération totale IR + PS sur la plus-value, indépendamment de la durée de détention. Mesure visant à stimuler la production de logement social dans les zones où l'offre est insuffisante. À vérifier auprès de votre notaire avant signature : carte des zones tendues sur le site du gouvernement, agrément du bailleur social, formalisation de l'engagement dans l'acte de vente. Source : article 150 U II-bis du CGI.
Stratégies terrain à bâtir
1) Détention longue : abattement progressif IR sur 22 ans, PS sur 30. Pour un terrain hérité ou acheté il y a longtemps, attendre pour l'exonération totale. 2) Vente à promoteur vs particulier : le promoteur paie souvent +30-50 % vs particulier (calcul de la marge constructive). Mais négocie en deux temps : promesse + délai conditionnel (obtention permis, études). Risque : annulation si conditions non remplies. Sécurisez avec clause pénale. 3) Division parcellaire : couper un grand terrain en plusieurs lots à vendre séparément. Souvent plus rentable que la vente en bloc. Mais charges administratives (permis d'aménager, viabilisation, voirie). 4) Cession à bailleur social en zone tendue : exonération totale loi Climat 2021. À étudier prioritairement si terrain en zone A/A bis/B1. 5) Donation préalable aux enfants : 100 000 € par parent et enfant tous les 15 ans. Démembrement possible (nue-propriété aux enfants, usufruit aux parents). Optimisation transmission. 6) Réinvestissement pro : si le terrain provient d'une activité agricole ou de pépinière, possibilité de différer la PV via les régimes de plus-values pro (article 151 septies CGI).
Questions fréquentes
Terrain à bâtir : quelle définition ?
Terrain défini par le PLU local comme constructible (zones U, AU). Vente d'un terrain non bâti dans cette zone. Distinct du terrain agricole ou naturel (zone A, N) qui suit un régime différent, et du terrain accompagné d'un bâti (régime du bâti).
Différence avec un bien bâti ?
Régime PV identique (36,2 % avant abattement), abattement durée identique. Mais PAS de surtaxe sur PV > 50 000 € (article 1609 nonies G CGI exclut explicitement les terrains à bâtir). Avantage pour les ventes à fort gain.
Loi Climat et terrain en zone tendue ?
Loi Climat & Résilience 2021 : exonération de plus-value pour les terrains cédés à des bailleurs sociaux dans les zones tendues (A, A bis, B1). Conditions : engagement bailleur de construire des logements sociaux sur 4 ans. Avantage significatif.
Quelle plus-value sur un terrain ?
Souvent élevée : les terrains se valorisent fortement en zone tendue (Paris, IDF, métropoles). Achat 1990 à 50 €/m², revente 2026 à 500 €/m² = PV brute 450 €/m² × surface. Pour 500 m² : 225 000 € de PV. Application abattement 36 ans = exonération totale possible.
Vente à un promoteur ?
Régime PV classique applicable. Pas de spécificité. Le prix payé par le promoteur est souvent plus élevé que le marché particulier (prise en compte du potentiel constructif). Négociez ferme et faites évaluer par un expert immobilier indépendant.
Voir aussi
Sources
- Article 150 U du CGI (legifrance.gouv.fr)
- Service-Public.fr — Plus-values immobilières (service-public.fr)
- BOI-RFPI-PVI — Bulletin officiel finances publiques
À titre indicatif. Calcul effectif par le notaire.