Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est la différence positive entre le prix de vente d'un bien et son prix d'achat majoré (frais et travaux inclus). Elle est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total avant abattement. La résidence principale est totalement exonérée — c'est même la principale niche fiscale immobilière des particuliers.
Formule de calcul
Plus-value brute = Prix de vente − (Prix achat + Frais + Travaux)
Base IR = PV × (1 − abattement IR selon durée)
Base PS = PV × (1 − abattement PS selon durée)
Impôt = Base IR × 19 % + Base PS × 17,2 % (+ surtaxe éventuelle)Exemple chiffré. Vous achetez en 2014 un appartement locatif 200 000 € (avec 15 000 € de frais et 20 000 € de travaux justifiés). Vous le vendez en 2026 pour 350 000 €. Durée de détention : 12 ans. Plus-value brute = 350 000 − 235 000 = 115 000 €. Abattement IR (12 ans) : (12−5) × 6 % = 42 %. Base IR = 66 700 €. Impôt IR = 12 673 €. Abattement PS : (12−5) × 1,65 % = 11,55 %. Base PS = 101 717 €. Prélèvements sociaux = 17 495 €. Total : 30 168 €.
Abattement pour durée de détention
C'est le principal levier d'optimisation : plus vous détenez le bien longtemps, moins vous payez d'impôt. Deux barèmes s'appliquent indépendamment, l'un pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux.
| Durée | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | + 6 %/an | + 1,65 %/an |
| 22 ans | 100 % (exonéré) | + 1,60 % |
| 23 à 30 ans | exonéré | + 9 %/an |
| 31 ans et + | exonéré | 100 % (exonéré) |
Cas d'exonération totale
- Résidence principale au jour de la vente — pas de durée minimale, mais le bien doit constituer la résidence principale effective.
- Vente inférieure à 15 000 € (cas rare, parking ou cave).
- Détention au-delà de 30 ans (IR + PS totalement abattus).
- Cession en vue d'acquérir sa première résidence principale (sous conditions de remploi).
- Retraités ou invalides de condition modeste (RFR sous plafond).
Surtaxe sur les plus-values élevées
Une surtaxe progressive s'applique aux plus-values nettes imposables (après abattement) supérieures à 50 000 €, depuis la loi de finances 2013. Barème :
- 50 001 à 100 000 € → 2 %
- 100 001 à 150 000 € → 3 %
- 150 001 à 200 000 € → 4 %
- 200 001 à 250 000 € → 5 %
- au-delà → 6 %
Cette surtaxe ne s'applique pas aux ventes de terrains à bâtir.
Optimiser : frais et travaux
Le prix d'achat peut être majoré par les frais d'acquisition (notaire, agence) — sur justificatif ou forfait 7,5 % — et par les travaux d'amélioration ou de construction — sur factures d'entreprise (les travaux faits par vous-même ne comptent pas) ou par un forfait 15 % si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. Conservez vos factures pendant toute la durée de détention.
Questions fréquentes
Quand est-on exonéré ?
Vente de la résidence principale, détention > 30 ans, vente sous 15 000 €, ou retraités/invalides de condition modeste.
Quel taux d'imposition ?
19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 % avant abattement. Surtaxe de 2-6 % au-delà de 50 000 €.
À partir de quand l'abattement commence ?
À partir de la 6ᵉ année de détention. Avant 6 ans, aucun abattement.
Peut-on déduire les travaux ?
Oui : factures d'entreprise (amélioration / construction) ou forfait 15 % après 5 ans de détention.
Qui déclare la plus-value ?
Le notaire la déclare et la prélève directement sur le prix de vente lors de la signature de l'acte authentique.
Outils complémentaires
Sources
- Article 150 U du Code général des impôts (legifrance.gouv.fr)
- Service-Public.fr — Plus-values immobilières (service-public.fr)
- Impots.gouv.fr — BOI-RFPI-PVI (impots.gouv.fr)
À titre indicatif. Le calcul effectif est réalisé par votre notaire. Ne remplace pas l'avis d'un professionnel.