Le statut de résidence principale
L'article 150 U-II-1° du CGI définit la résidence principale comme le logement où l'assuré et sa famille habitent effectivement. Critères factuels : domicile fiscal déclaré (lieu de la déclaration de revenus), domiciliation administrative (carte d'identité, banques, CAF), scolarisation des enfants, lieu de travail principal du foyer, consommation effective (factures EDF/eau au-dessus de seuils témoins de vraie habitation). Une seule résidence principale peut être déclarée par foyer fiscal. Les célibataires peuvent en théorie avoir deux logements alternés, mais le risque de requalification est élevé. Les couples mariés/pacsés doivent avoir une RP commune, sauf séparation établie.
Exonération totale et conditions
L'exonération porte sur la totalité de la plus-value (IR et PS), sans condition de durée. Aucune limite de montant : que vous gagniez 10 000 € ou 1 000 000 €, la plus-value est intégralement exonérée. Vous pouvez avoir habité le bien 2 mois ou 30 ans, c'est sans incidence. Conditions strictes : 1) Le bien doit être votre RP au jour de la vente (signature de l'acte authentique chez le notaire) 2) Vous devez y avoir habité jusqu'au déménagement précédant la vente (tolérance jusqu'à 1 an de vacance) 3) La vente ne doit pas être effectuée à un prix manifestement supérieur au marché (risque de requalification commerciale) Le notaire vérifie ces conditions et déclare l'exonération sur l'acte. Pas de déclaration distincte à faire.
Pièges et optimisations
1) Déménagement avant vente : si vous achetez une nouvelle RP avant de vendre l'ancienne, vous avez 1 an pour la vendre. Au-delà, risque de perte exonération. 2) Vente à un membre famille : tolérée si prix de marché. Vendre à 50 % du prix peut être requalifié en donation déguisée (droits de mutation 60 % parfois). 3) Résidence secondaire devenant principale : si vous habitez votre résidence secondaire pendant 1+ an et la déclarez en RP (carte d'identité, déclaration impôt), la prochaine vente est exonérée. Mais l'administration peut contester si les indicateurs ne confirment pas (jurisprudence). 4) Garage et dépendances : exonération étendue aux dépendances proches (garage, parking, jardin, cave) vendus simultanément avec la RP. Pas d'exonération si vente séparée. 5) Hébergement amis/locataire : tolérance pour les locations occasionnelles (Airbnb < 4 mois/an). Au-delà, requalification possible en activité commerciale = perte exonération RP.
Questions fréquentes
Faut-il habiter le bien en permanence ?
Oui, le bien doit être la résidence principale effective au jour de la vente. L'administration considère habituellement qu'il faut y avoir vécu au moins 1 an. Tolérance : déménagement récent (< 1 an) si vente justifiée par mutation pro, divorce, achat de la nouvelle résidence.
Plus-value sur un logement vide récemment ?
Si vous quittez la maison pour déménager mais ne la vendez qu'après 6-12 mois, l'exonération s'applique en général. Au-delà de 1 an de vacance, l'administration peut requalifier en bien non principal (perte exonération). Vente rapide recommandée après déménagement.
Résidence principale et investissement locatif ?
Si vous avez à la fois RP et locatif, seule la vente de la RP est exonérée. Le bien locatif suit le barème abattement durée. Possibilité d'inversion : convertir le locatif en RP avant la vente (mais administration vérifie l'effectivité).
Vente après héritage : exonération ?
Si vous héritez d'un bien et que c'est votre résidence principale effective (y compris si vous y habitiez avant le décès), exonération possible. Si le bien était la RP du défunt mais que vous habitez ailleurs, la vente est soumise à plus-value classique.
Maisons multiples : laquelle est principale ?
Une seule résidence principale possible par foyer fiscal. Critères : domicile fiscal déclaré, école des enfants, employeur, factures EDF/eau effectives. L'administration vérifie en cas de doute. Risque : redressement avec impôt rétroactif + pénalités 40 %.
Voir aussi
Sources
- Article 150 U du CGI (legifrance.gouv.fr)
- Service-Public.fr — Plus-values immobilières (service-public.fr)
- BOI-RFPI-PVI — Bulletin officiel finances publiques
À titre indicatif. Calcul effectif par le notaire.