Régime des plus-values professionnelles
Articles 39 duodecies et suivants du CGI. S'applique aux biens immobiliers et meubles utilisés pour une activité professionnelle (BIC, BNC, BA). Distinction fondamentale : • Plus-values à court terme (PV CT) : biens détenus < 2 ans. Taxation au barème IR du foyer + cotisations sociales. Très taxées, à éviter. • Plus-values à long terme (PV LT) : biens détenus > 2 ans. Taxation 12,8 % IR + 17,2 % PS = 30 % (PFU). Plus favorable. Les biens immobiliers détenus depuis l'origine de l'activité tombent en PV LT. La PV s'applique à la différence entre prix de vente et valeur nette comptable (prix d'achat moins amortissements pratiqués). Pour les locaux longtemps amortis, la valeur nette est faible et la PV élevée.
Article 151 septies : exonération TPE
L'article 151 septies CGI offre une exonération totale ou partielle pour les petites entreprises lors de la cession d'éléments d'actif : Conditions cumulatives : • Activité exercée depuis au moins 5 ans • Chiffre d'affaires moyen sur les 2 années précédant la cession : - Vente de marchandises (BIC) : < 250 000 € → exonération totale ; 250-350 000 € → dégressive - Prestations de services (BIC) / professions libérales (BNC) : < 90 000 € → totale ; 90-126 000 € → dégressive Exonération totale : aucune PV imposable, même sur les murs cabinet de plusieurs centaines de milliers d'euros. Exemple : médecin libéral exerçant depuis 30 ans, CA 80 000 €/an, vend son cabinet 400 000 € (patientèle 100 k€ + murs 300 k€). Application 151 septies : exonération totale de PV. Aucun impôt à payer sur la cession. Économie potentielle : 100 000 € (PV à 30 % sinon).
Stratégies de cession professionnelle
1) Préparation 5 ans avant : structurer l'activité pour bénéficier du 151 septies. Si CA proche du seuil, voir si lisser sur les 2 dernières années permet de tomber sous le plafond. 2) Cession en deux temps : vendre la patientèle/clientèle en année N (sous le plafond CA), garder les murs en SCI familiale, vendre les murs en année N+1 avec exonération si conditions remplies. 3) Transmission familiale 41 II : si un enfant ou conjoint reprend l'activité, différer l'imposition de la PV. Conditions : reprise dans les 5 ans, poursuite de l'activité, engagement de conservation. 4) Apport-cession en société : apporter le bien à une société, puis vendre les parts. Régime spécifique avec sursis d'imposition possible. 5) Pacte Dutreil pour les biens transmis dans une activité opérationnelle : exonération 75 % de la valeur. Conditions strictes mais avantage majeur pour les héritiers. 6) Holding patrimoniale : structure de gestion pour optimiser transmission et fiscalité globale. À étudier pour les patrimoines pro > 500 k€.
Questions fréquentes
Différence PV immo classique / pro ?
PV pro : régime spécifique des plus-values des entreprises (BIC, BNC, BA). Application différente selon assujettissement : 12,8 % IR + 17,2 % PS pour les LT (long terme, > 2 ans), pleine taxation barème + cotisations pour les CT. Exonérations majeures pour petites entreprises (article 151 septies CGI).
Article 151 septies : exonération ?
Exonération totale si CA moyen < 250 000 € (BIC vente) ou 90 000 € (BIC service / BNC) ET activité exercée > 5 ans. Exonération partielle dégressive jusqu'à CA 350 000 € / 126 000 €. Mesure majeure pour les TPE et professions libérales.
Transmission familiale : régime ?
Régime du « 41 II » : différé d'imposition si reprise par un héritier exerçant la même activité dans les 5 ans. Permet la transmission sans paiement immédiat de la PV. Très utilisé pour les commerces familiaux, professions libérales, exploitations agricoles.
Bien immobilier dans une société ?
Si SCI à l'IS : PV des sociétés (IS classique sur la PV). Si SARL/SAS à l'IS : idem. Si SCI/SARL à l'IR : régime des PV des particuliers (immobilier classique 36,2 %). Le choix de structure a un impact fiscal majeur.
Vente d'un cabinet libéral ?
Cession du cabinet (clientèle + bien immobilier si propriétaire) : régime PV pro pour la patientèle, PV immo pour les murs. Exonération possible si CA < 90 000 € + 5 ans d'exercice (article 151 septies). Cas fréquent en médecine libérale où murs et patientèle se cèdent ensemble.
Voir aussi
Sources
- Article 150 U du CGI (legifrance.gouv.fr)
- Service-Public.fr — Plus-values immobilières (service-public.fr)
- BOI-RFPI-PVI — Bulletin officiel finances publiques
À titre indicatif. Calcul effectif par le notaire.