Abattement après 5 à 10 ans de détention
Le barème 2026 prévoit : • IR : 6 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 4 % la 22ᵉ année = exonération totale 22 ans • PS : 1,65 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % à 22 ans, 9 %/an de 23 à 30 ans = exonération totale 30 ans Après 5 à 10 ans, votre abattement atteint 18,0 % IR et 5,0 % PS. La fiscalité diminue chaque année jusqu'à exonération IR.
Cas chiffré sur 100 000 € de plus-value
Plus-value brute : 100 000 €. Application des abattements : • Base imposable IR : 100 000 × (1 - 18.0 %) = 82 000 € • Base imposable PS : 100 000 × (1 - 5.0 %) = 95 050 € • Impôt IR : 19 % × 82 000 = 15 580 € • Impôt PS : 17,2 % × 95 050 = 16 349 € • Total : 31 929 € • Net vendeur : 68 071 € Taux effectif : 31,9 % du gain.
Stratégie de vente optimale
Avec 5 à 10 ans de détention, vous êtes en zone d'abattement progressive. Si non-urgence, comparez la fiscalité immédiate vs attendre 22 ans pour exonération IR complète. Chaque année gagnée représente ~1 200 € d'IR économisé sur 100 k€ de PV. Événements pouvant justifier de vendre maintenant : besoin de liquidité, marché immobilier favorable (au-dessus de l'inflation), changement de stratégie patrimoniale (passage de location à AV/PEA), réinvestissement plus rentable disponible.
Questions fréquentes
Quel abattement après 5 à 10 ans ?
IR : 18,0 %. PS : 5,0 %. L'abattement commence à la 6ᵉ année (0 % avant).
Quel impôt sur 100 000 € de PV à 5 à 10 ans ?
IR : 15 580 € (19 % × base abattue). PS : 16 349 € (17,2 % × base abattue). Total : 31 929 €. Net vendeur : 68 071 €.
Faut-il attendre encore ?
Attendre 1 année supplémentaire augmente l'abattement IR de 6 % et PS de 1,65 % (jusqu'à 22 ans). Soit ~1 200 € d'impôt économisé/an sur 100 k€ de PV.
Surtaxe sur PV élevées ?
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (après abattement) : surtaxe 2 à 6 % progressive (selon montant). Pour 100 000 € imposables : 2 000 €. Pour 200 000 € : 8 000 €. Article 1609 nonies G CGI.
Exonération résidence principale ?
Totale et immédiate, quel que soit le temps de détention. Conditions : le bien doit être votre résidence principale effective au jour de la vente. Article 150 U-II-1° CGI.
Voir aussi
Sources
- Article 150 U du CGI (legifrance.gouv.fr)
- Service-Public.fr — Plus-values immobilières (service-public.fr)
- BOI-RFPI-PVI — Bulletin officiel finances publiques
À titre indicatif. Calcul effectif par le notaire.