Abattement après 10 à 22 ans de détention
Le barème 2026 prévoit : • IR : 6 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 4 % la 22ᵉ année = exonération totale 22 ans • PS : 1,65 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % à 22 ans, 9 %/an de 23 à 30 ans = exonération totale 30 ans Après 10 à 22 ans, votre abattement atteint 60,0 % IR et 16,5 % PS. La fiscalité diminue chaque année jusqu'à exonération IR.
Cas chiffré sur 100 000 € de plus-value
Plus-value brute : 100 000 €. Application des abattements : • Base imposable IR : 100 000 × (1 - 60.0 %) = 40 000 € • Base imposable PS : 100 000 × (1 - 16.5 %) = 83 500 € • Impôt IR : 19 % × 40 000 = 7 600 € • Impôt PS : 17,2 % × 83 500 = 14 362 € • Total : 21 962 € • Net vendeur : 78 038 € Taux effectif : 22,0 % du gain.
Stratégie de vente optimale
Avec 10 à 22 ans de détention, vous êtes en zone d'abattement progressive. Si non-urgence, comparez la fiscalité immédiate vs attendre 22 ans pour exonération IR complète. Chaque année gagnée représente ~1 200 € d'IR économisé sur 100 k€ de PV. Événements pouvant justifier de vendre maintenant : besoin de liquidité, marché immobilier favorable (au-dessus de l'inflation), changement de stratégie patrimoniale (passage de location à AV/PEA), réinvestissement plus rentable disponible.
Questions fréquentes
Quel abattement après 10 à 22 ans ?
IR : 60,0 %. PS : 16,5 %. L'abattement commence à la 6ᵉ année (0 % avant).
Quel impôt sur 100 000 € de PV à 10 à 22 ans ?
IR : 7 600 € (19 % × base abattue). PS : 14 362 € (17,2 % × base abattue). Total : 21 962 €. Net vendeur : 78 038 €.
Faut-il attendre encore ?
Attendre 1 année supplémentaire augmente l'abattement IR de 6 % et PS de 1,65 % (jusqu'à 22 ans). Soit ~1 200 € d'impôt économisé/an sur 100 k€ de PV.
Surtaxe sur PV élevées ?
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (après abattement) : surtaxe 2 à 6 % progressive (selon montant). Pour 100 000 € imposables : 2 000 €. Pour 200 000 € : 8 000 €. Article 1609 nonies G CGI.
Exonération résidence principale ?
Totale et immédiate, quel que soit le temps de détention. Conditions : le bien doit être votre résidence principale effective au jour de la vente. Article 150 U-II-1° CGI.
Voir aussi
Sources
- Article 150 U du CGI (legifrance.gouv.fr)
- Service-Public.fr — Plus-values immobilières (service-public.fr)
- BOI-RFPI-PVI — Bulletin officiel finances publiques
À titre indicatif. Calcul effectif par le notaire.